中国房地产，到底该往何处去？
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“房地产是撼动宏观经济的震源”
最近，有篇文章火了，标题一看就非常劲爆：
《房地产是撼动宏观经济的震源》。
这篇文章其实是一个问答记录，是赵燕菁对某媒体人一系列采访问题的答复。
赵燕菁是谁？公开资料显示，赵燕菁是厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院和王亚南经济研究院双聘教授，曾任厦门市规划局局长、厦门市规划委员会主任，中国城市规划设计研究院副总规划师。
更直观一点说，业内公认中国有两位学者型官员对房地产的理解非常独到，一位是黄奇帆，另外一位就是赵燕菁。
这位知名房地产研究学者，在这样一篇劲爆的文章里讲了什么？文中的核心观点，我替大家梳理了一下。
1、什么是土地财政？所谓土地财政其实只是地方政府的财政，准确讲，就是拥有土地出让权和规划权的那一级政府。
2、房地产救“量”还是救“价”？房地产要“止跌回稳”，首先就必须放弃数量目标，尽快制止新增供地流入市场，已经过剩的不动产要尽快赎回。那些继续靠卖地融资、还债、发工资的操作，都是和中央经济工作会议要求从增量扩张向存量提质的战略背道而驰。
3、房价下跌谁最吃亏？房价下跌最吃亏的不是有钱人，而是普通老百姓。中国城镇居民的住房拥有率为96.3%，农村居民的住房拥有率为94.8%；中国城市家庭住房资产在家庭总资产中占比 77.7%，远高于美国的 34.6%。在普通老百姓资产负债表里，住房拥有率和价值远超其他资产价值。中国家庭财富的这一特征，决定了股市上涨会加大贫富差距，房地产上涨则会缩小贫富差距——那种认为房价下跌有利于大多数人的直觉是错误的。
4、既要稳房价、又要让买不起房的人住有所居，房地产如何转型？建立市场归市场、保障归保障的“双轨制”。首先，要实现“双轨制”必须尽快扭转对房价的错误认识。要明确提出房价的上涨不是坏事，而是好事！其次，要彻底区隔商品房和保障房市场。第三，在存在大量商品房库存甚至烂尾的今天，保障房最好的来源不是新建，而是回购过剩的商品房。第四，接手烂尾项目不是救企业，而是救银行。
5、房地产还行不行？房地产在中国的资产负债表里权益项里占有最大的份额。但前提是这些权益必须有流动性——随时可以在资本市场变现。只要能做到这一点，房地产就依然是资本生成的主要信用来源，其在宏观经济中的角色就和美国的股票市场一样，必然是中国经济的发动机。
6、这一轮房地产调控是否合理？在城市化转型的阶段，房地产调控绝对是必要的，市场不会自发转向新的增长阶段。真正问题是调控的方向搞反了。更大的错误，是将打压房价作为房地产调控目标。调控是必要的，但错误的调控还不如没有调控。没有这一轮调控，宏观经济至少不会比现在更差。
纵观赵燕菁教授的这些观点，不难发现，他的核心思路是：中国房价不能下跌，还应该继续上涨。因为房地产在中国的资产负债表里权益项里占有最大的份额，房价上涨，贫富差距缩小，经济重新恢复活力。
乍一听好像有点道理，但细想一下，赵燕菁的观点，真的能站得住脚吗？
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寒冬仍在
赵燕菁的急切可以理解。
作为知名房地产专家，他明白这个行业正在经历什么。国家统计局发布的《2025年1-8月份全国房地产市场基本情况》显示，地产行业依旧处在寒冬。
看需求端：
1-8月，全国新建商品房销售面积5.73亿平方米，同比下降4.7%；住宅销售面积4.81亿平米，同比下降4.7%；同期新建商品房销售额5.50万亿元，同比下降7.3%。
看供应端：
1-8月，全国房地产开发投资额为6.03万亿元，同比下降12.9%；其中，住宅开发投资额4.64万亿元，同比下降11.9%。同期房屋新开工面积为3.98亿平方米，同比下降19.5%。从土地成交来看，8月300城住宅用地成交规划建面同比下降25.6%，土地出让金同比下降31.1%。
如果把时间再拉长一点，这个数据更夸张。
根据粤开证券首席经济学家罗志恒团队的数据，相比于2021年，2024年中国商品房销售面积、销售额、房地产投资、房企到位资金分别降了39.6%、43.1%、27.1%和46.5%，但待售面积却增加了47.6%。
到了2025年上半年，同样是和2021年相比，中国商品房销售面积、销售额、房地产投资、房企到位资金分别降了42.4%、49.1%、30.4%和51.2%，但待售面积上升了50.6%。
▲图源：持志以恒2020
从库存来看，全国商品房可售库存仍处高位。截至2025年6月末，全国待售商品房面积7.69亿平方米，创历史同期新高，同比增长4.1%；狭义库存去化周期为26.7个月。
也就是说，如果一直按照这个去化速度，哪怕不再建新房，光是卖完库存房子，就需要26.7个月。
如此局面之下，曾经的GDP增长极，已经变成了“拖油瓶”。
数据显示，中国房地产业增加值在2021年达到峰值的9万亿元，随后于2022—2024年连续三年下行，占GDP比重也从2020年高点的8.3%回落至2024年的6.3%。
更关键的是，房地产业对GDP增长的拉动由正转负，2021-2024年分别为0.34、-0.23、-0.05、-0.12个百分点。
▲图源：持志以恒2020
这直接影响了地方的“钱袋子”。2021年，全国土地出让收入达8.71万亿元，土地出让收入相当于一般公共预算与政府性基金预算收入之和的比重（即“土地财政依赖度”）达35.9%。
到了2024年，全国土地出让收入为4.87万亿元，近乎腰斩；全国土地财政依赖度也下降至17.3%。
看着房地产过去的如日中天和如今的久治不愈，赵燕菁们十分惋惜，进而得出推论：只要房价继续上涨，经济就能重新恢复活力。
但，真的是这样吗？
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房价能不能继续涨？
房地产重不重要？当然重要。
一个现实是，房地产仍然是我们的支柱行业。华泰证券曾做过一个统计，综合来看，目前我国房地产贡献了约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量、构成约60%的家庭资产。
而且，房地产还被称为“周期之母”，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产都发挥着巨大的作用。在中国，房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，全国房地产市值约430万亿，一度是GDP总量的3.5倍左右，是股市市值的5倍。
庞大的体量背后，是无数上下游产业的存亡。此前恒大出事后，上市公司中就出现一个特殊群体：恒大受害股。这个群体规模庞大，A+H股就有超过30家。它们有的是供应商，有的是股东。有做地产的，有做家具的，有做涂料的，有做瓷砖的，也有卖酒的……
房地产上下游，涉及建筑、建材、家电、家具以及金融、商务服务等行业，直接或间接吸纳了大量就业人口。数据显示，2024年末，全国从事建筑业的农民工数量约4300万人，建筑业农民工占全部农民工人数的比重仍高达14.3%。
既然如此重要，房价能不能继续大涨？可以明确地说，概率非常小。
一个无法回避的现实是，中国的房子已经够多了。在此前的一档财经节目中，黄奇帆给出过一组数据——1990年，中国1年新建房产面积是1000万平方米；2017年，这个数字变成了17亿平方米。27年间，中国房产商新建的房子面积，增长了170倍。
根据黄奇帆的数据，时至今日，中国城市人均住房面积早已达到了50平方米，而在全世界发达国家里，人均50平方米就是天花板。
新建面积还可以控制，已经建好的，卖不出去就成了库存。
根据申万宏源的数据，早在2014年10月份的时候，全国房地产中期库存创下22亿平米的新高。直到后来棚改货币化、历经52个月的去库存，2018年末这个数据才降到15亿平米。
2022年的时候，一个叫做防城港的城市，商品房去化周期竟高达152个月。什么概念呢？如果一直按照这个去化速度，哪怕不再建新房，光是卖完库存房子，防城港就需要——12年零7个月。
这个时间跨度，在不留级的情况下，一个小孩可以读完6年小学+3年初中+3年高中，人家都上大学了，防城港的库存房子还没卖完。
时至今日，中国的城市化率已经来到65%，基本上也没多大空间了。更关键的是，人们不愿意生孩子了。没有源源不断的新增人口，谁来买房？
有人可能会说，不是可以“涨价去库存”吗，像2015年那样，再来个棚改货币化？
但历史已经证明，到头来，“涨价去库存”不仅没有去掉房企的杠杆，反而让它们走向了另一个极端。典型的就是恒大，去杠杆的五年里，恒大的负债反而增长了1.36万亿，增长了两倍多。
作为一种商品，房子终究还是要回归供需关系。
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尾声
房价为什么不能继续大涨？背后还有着更深层的原因。
很多人没有意识到，银行才是房企的最大债主。前银保监会主席郭树清就曾提到，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。
作为房地产的“最大债主”，银行不希望房价大起大落。涨得太猛，房企要扩张，就要多借钱，负债表就会坐上火箭，风险很大；跌得太猛，就更要命了，看着房子价值不断缩水，房企的业绩发愁，房奴们更是有可能断供，最后的烂摊子，都丢给了银行。进一步来看，银行的坏账，最后还是国家买单。
根据高盛数据，早在2019年，中国住宅和开发商库存总额达到了52万亿美元，是美国住宅市场规模的两倍，甚至超过了整个美国债券市场。
天下苦高房价久矣。房价一直涨、炒房客横行、产业结构畸形、年轻人不愿意生孩子……房地产逐渐变成一个击鼓传花的财富游戏。
试想一下，当年轻人都被楼市捆绑，掏空6个钱包，花光数百万积蓄，只为换来一堆昂贵的钢筋水泥时，这到底是谁的悲哀？
有人可能要问，房价不涨，地方的钱从哪里补上缺口？在笔者看来，房地产税是一个很好的出口。开征房地产税，既不加大实体经济的压力，又能给地方财政一个崭新的税收源头。
庞大的存量房市场，就是地方最佳的“长期饭票”。央行调查报告显示，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96%。其中，有三套及以上住房的占比为10.5%。
这个问题落实了，中国房地产才算迎来了真正的新时代！